Anwaltskanzlei Modl & Coll. | München

Der BGH setzt seine bisherige Rechtsprechung (siehe dazu unsere weiteren Beiträge in der Kategorie Mietrecht!) fort und erklärt eine Dekorationsklausel, die das “Weißeln” in Weiß bei Vertragsende verlangt, für ungültig (Beschluss vom 14.12.2010).

Der Mieter hatte seine Wohnung in Berlin Schöneberg während seiner Mietzeit nach seinem Geschmack in dezenter Farbe gestrichen. Bei seinem Auszug war der Anstrich eigentlich optisch noch in Ordnung und der Mieter gab daher die Wohnung “farbig” zurück. Das akzeptierte der Vermieter nicht. Er bestand auf einer Rückgabe in Weiß. Gemäß einer Formularklausel des Mietvertrages schulde ihm der Mieter “weiß” statt farbig. Er verklagte daher den Mieter auf Zahlung von 12.000 € Malerkosten für den Wohnungsanstrich in Weiß.

Das Amtsgericht hatte keine Bedenken und verurteilte den Mieter zur Zahlung. Das Landgericht Berlin sah die Rechtslage aber genau umgekehrt. Der Mieter darf statt weiß auch einen dezenten Farbton zur Dekoration wählen. Deswegen müsse er beim Auszug nicht neu streichen. Auf die Berufung des Mieters hob das Landgericht das Urteil des Amtsrichters auf und wies die Vermieterklage ab.

Der BGH stellte fest, dass das Landgericht richtig liegt.

Bei einer Wohnungsräumung hatte ein Vermieter vorschnell Selbsthilfe geübt. Der Mieter war verschwunden und nicht auffindbar und hatte 2 Monatsmieten nicht bezahlt. Der Vermieter kündigte daher wegen Zahlungsverzugs (berechtigter Weise). Allerdings räumte er dann die Wohnung ohne eine Räumungsklage zu erheben. Einen Teil der Möbel des Mieters lagerte er ein, einen Teil entsorgte er. Ein Inventar über die Gegenstände und deren Wert erstellte der Vermieter nicht. Später tauchte der Mieter wieder auf und verlangte u.a.  für die fehlenden Gegenstände Schadensersatz.

Im Gegensatz zu den Vorinstanzen urteilte der BGH (14.07.2010):

Grundsätzlich steht dem Mieter in dieser Situation Schadensersatz zu. Die voreilige Räumung im Wege der Selbsthilfe ohne Räumungsurteil sei rechtswidrig. Den Vermieter treffe eine Obhutspflicht an den Sachen des Mieters auch dann, wenn die Kündigung berechtigt war. Wenn er kein Inventar erstelle, könne dies auch zu Beweiserleichterungen zugunsten des Mieters führen. Auf einen Irrtum über sein Selbshilferecht könne der Vermieter sich nicht berufen, § 231 BGB.

Die ordentliche Kündigung von Wohnraum seitens des Vermieters ist nur eingeschränkt möglich, um den Mieter zu schützen. Ein Kündigungsgrund ist z.B. Eigenbedarf des Vermieters an der Wohnung für sich selbst oder seine Familienangehörigen.

Bisher war strittig, wie weit der Kreis der berücksichtigungsfähigen Familienangehörigen zu ziehen ist. Nunmehr hat der BGH (Urteil vom 27.01.2010) entschieden, dass Neffen und Nichten jedenfalls dazu gehören. Braucht der Vermieter die Wohnung für sie, kann er darauf eine Eigenbedarfskündigung stützen. Selbstverständlich darf aber nicht gemogelt werden. Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen sind rechtswidrig und ziehen harte Sanktionen – strafrechtlich und zivilrechtlich – nach sich.

Mieterhöhungen bei Wohnraum können mit Vergleichswohnungen, einem Mietspiegel oder mittels Sachverständigengutachten gemäß §§ 558 ff. BGB begründet werden. Dabei sind strenge Formalien einzuhalten.

Hier hatte das Sachverständigengutachten eine Preisspanne von 3,35 – 3,59 €/qm für die ortsübliche Vergleichsmiete ergeben. Der Mieter meinte daher, es dürfe nur bis zur Untergrenze von 3,35 € erhöht werden, der Vermieter beanspruchte die Obergrenze von 3,59 €. Das Landgericht wollte im Prozess den rechnerischen Mittelwert von 3,47 € als angemessenen Betrag nehmen. Der BGH entschied, dass der Vermieter bei einer Bandbreite der Vergleichsmiete bis zur Obergrenze dieser Spanne, hier also 3,59 €, gehen darf (Urteil vom 21.10.2009).

Wenn der Vermieter eine höhere Wohnungsmiete verlangt, muss bei einem Streit über die Angemessenheit der Miete im Prozess i.d.R. ein – teures -Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Dies kann im Einzelfall entbehrlich sein, wenn das Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel, insbesondere eine qualifizierten gemäß § 558 d BGB, gestützt wurde. Vor allem ein qualifizierter, ordnungsgemäß zustande gekommener Mietspiegel ist in seinem Erkenntniswert oft einem Sachverständigengutachten vorzuziehen. Er hat daher bei Gericht großes Gewicht und einen hohen Beweiswert. Das Gericht kann u. U. allein auf seiner Basis ohne teures Gutachten entscheiden, vor allem dann, wenn die Mieterhöhung eher gering ist. – Hier für Mietspiegel Berlin 2003 und ein Erhöhungsverlangen von bisher 308,30 € auf neu 338,55 € vom BGH entschieden (Urteil vom 20.04.2005).

Bisher war umstritten, ob die Mietminderung aus der Netto- oder Bruttomiete zu berechnen ist. Der BGH entschied sich für den Brutto-Betrag, gleich ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind. Das gilt für Geschäftsräume und für Wohnräume (Urteile vom 06.04.2005 und 20.07.2005).

In mehreren Urteilen hat der BGH hart zu Lasten der Vermieter bei Flächenunterschreitungen durchgegriffen. Wenn eine Schwelle von 10 % überschritten ist, dann handelt es sich um einen Mangel der Mietsache, der zur Mietminderung berechtigt (2 Urteile vom 24.03.2004, vom 04.05.2005 und vom 28.10.2009, vom 02.03.2011) .

Das gilt für Wohnungen, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser mit Garten, möbliert vermietete Wohnungen  und auch in der Gewerbemiete.

Ob im Mietvertrag bei den Flächenmaßen exakte Werte oder nur ca.-Angaben genannt sind, macht nach der BGH-Rechtsprechung keinen Unterschied. Zuletzt wollte das LG Aachen bei ca-Angaben einen größeren Toleranzspielraum gewähren; dem erteilte der BGH aber -erneut- eine Absage (Urteil vom 13.03.2010).

Zuletzt wollte das LG Berlin bei einem Reihenhaus mit Garten die Schwelle für eine relevante Wohnflächenabweichung auf 15 % heraufsetzen, weil daneben -anders als bei einer Wohnung- auch die Gartennutzung zu berücksichtigen sei. Dem erteilte aber der BGH eine Absage: auch hier gilt die 10 % Grenze (Urteil vom 28.10.2009).

Neben einer Minderung der Miete (siehe obige Urteile) hat dieser Mangel (sofern er nicht behebbar ist) auch Folgen für die Mietkaution: diese ist dann ebenso nur in entsprechend reduzierter Höhe geschuldet. Eine schon geleistete Kaution kann teilweise zurück verlangt werden (BGH, Urteil vom 20.07.2005).

Eine Flächenunterschreitung von mehr als 10 % berechtigt nicht nur zur Mietminderung (siehe obige Urteile). Nach den gleichen Kriterien gibt eine derartige Flächenabweichung dem Mieter  auch ein Grund für eine fristlose Kündigung.

Das gilt für die Wohnungsmiete ebenso wie für die Gewerbemiete (BGH, Urteile vom 29.04.2009 und 04.05.2005).

Allerdings muss die Kündigung nach dem Erkennen der Flächenunterschreitung erklärt werden. Besondere Umstände des Einzelfalles können auch dazu führen, dass der Mieter sein Kündigungsrecht verwirkt hat.

Eine Altbauwohnung wurde unrenoviert und nicht saniert zu einer relativ günstigen Miete vermietet. Über den Ausstattungszustand der Wohnung wurde nichts konkretes vereinbart.

Dann kann der Mieter nicht verlangen, dass die Wohnung auf heute übliches Komfortniveau modernisiert ist. Das Knarzen eines alten Parkettbodens wegen fehlerhafter Unterkonstruktion muss er genauso wie eine veraltete Elektroinstallation hinnehmen. Das ist bei einer unrenoviert vermieteten Wohnung kein Mangel. Allerdings muss im Bad eine Steckdose vorhanden sein oder nachgerüstet werden; ferner muss die Stromanlage den Betrieb der heute üblichen Elektrogeräte, auch gleichzeitig, erlauben (BGH, Urteil vom 26.07.2004).