Anwaltskanzlei Modl & Coll. | München

Der geschuldete Wohnungsstandard (siehe dazu auch das vorhergehende Urteil) richtet sich nach den Vertragsvereinbarungen. Ein Anhaltspunkt für geringeren Standard kann beispielsweise eine günstige Miete sein. Fehlt eine solche Vereinbarung, dann gelten im Zweifel die technischen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, bei einem Altbau also jene von damals.

Wenn in einem Altbau 1 Stockwerk aufgestockt wird und dann von dort Trittschall in die bisher oberste Wohnung dringt, dann muß der Eigentümer – bezüglich dieser Neubaumaßnahme – aber die jetzt aktuellen technischen Normen einhalten (BGH, Urteil vom 06.10.2004). Liegt nach modernem Stand kein ausreichender Trittschallschutz vor, ist die Mietsache mangelhaft (geworden).

Für mehr als 1jährige Zeitmietverträge ist gemäß §§ 550, 126 BGB Schriftform erforderlich! Wird diese nicht eingehalten, so verwandelt sich das Mietverhältnis in ein zeitlich unbefristetes. Das Schriftformerfordernis gilt auch für spätere Vertragsänderungen oder -ergänzungen!

Nach dem Urteil des BGH genügt es, wenn der Vermieter ein von ihm unterschriebenes Vertragsangebot dem Mieter schickt und dies der Mieter unverzüglich nach Gegenzeichnung zurück schickt. Dieser Briefwechsel hält die gesetzliche Schriftform gemä § 126 BGB ein, wenn beide Unterschroften auf einer Urkunde stehen. Der Austausch von 2 getrennten, schriftlichen, einseitig unterschriebenen Erklärungen genügt dagegen nicht! (BGH, Urteil vom 14.07.2004).

Für mehr als 1jährige Zeitmietverträge über Räume ist gemäß §§ 550, 578  BGB Schriftform erforderlich. Vorsicht ist bei einer Personenmehrheit als Vertragspartei geboten.

Nach Ansicht des OLG Nürnberg (Urteil vom 12.07.2004) müssen alle Mieter namentlich und einzeln (im dortigen Fall mehrere Anwälte)  unterschreiben. Es reicht aber auch, wenn ein Mieter für sich selbst und für die anderen als Vertreter unterschreibt – allerdings nur, wenn dies formal genau mittels entsprechender Vertretungszusätze etc.  gekennzeichnet ist .

Anmerkung:  Der BGH lockert allerdings diese formstrengen Anforderungen. Die Unterschrift einer Person kann genügen, wenn durch Vertretungszusätze klar wird, dass damit auch für die anderen gehandelt wird. Bei einer GmbH hat der BGH sogar schon den einfachen Zusatz “i.V.” ohne weitere Angaben zum Vertretungsverhältnis genügen lassen ( BGH, Urteil vom 19.9.2007). Ähnlich sah der BGH die Anforderungen bei einer AG als Mieter (Urteil vom 04.11.2009).

In der Rechtsprechung der Instanzgerichte ist es strittig, ob und in welchem Umfang der Mieter einer Wohnung darin auch geschäftliche Aktivitäten entfalten darf. Die Klauseln der meisten Wohnungsmietverträge untersagen eine andere Nutzung als zu Wohnzwecken ohne Genehmigung des Vermieters.

Nach Auffassung des BGH (Urteil vom 14.07.2009) kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Wenn von der Tätigkeit keinerlei Außenwirkung ausgeht, dann ist sie zulässig – auch ohne Genehmigung des Vermieters. Bei Publikumsverkehr oder Beschäftigung von Angestellten ist aber die Grenze überschritten. Dann muss der Vermieter gefragt werden. Im Einzelfall kann ein Anspruch des Mieters auf Genehmigung durch den Vermieter bestehen, z.B. wenn die teilgewerbliche Nutzung geringfügig ist oder bei Existenzgründern in ihrer Anfangsphase.

Wenn der Mieter laut Mietvertrag neben der Miete noch Nebenkosten zu zahlen hat, dann wird i. d. R. zugleich die Entrichtung einer monatlichen Abschlagszahlung auf die Nebenkosten vereinbart und ihre Höhe geschätzt. Später wird dann deren genaue Höhe entsprechend der tatsächlichen Kosten abgerechnet.

Schätzte der Vermieter ihre Höhe viel zu niedrig ein und wird der Mieter vom Betrag der Nachzahlung überrascht, so muss er im Normalfall dennoch zahlen. Die Fehleinschätzung des Vermieters alleine ist -ohne Hinzutreten weiterer Umstände- noch keine Pflichtverletzung, die den Mieter von der Nachzahlung befreit (BGH, Urteil vom 11.02.2004).

In einem genossenschaftlichen Mietshaus sollte eine ältere Mieterin ihren Gehwagen (Rollator) nicht länger im Hausflur abstellen, weil sich andere Mieter im Haus dadurch gestört oder behindert fühlten.

Diesem Verlangen erteilte das AG Hannover (Urteil vom 13.05.2006) eine deutliche Absage. Die Vermieterin müsse notfalls – wenn mehrere Gehwagen zusammen kommen und der Platz im Flur zu eng wird – baulich Abhilfe schaffen und eine sichere Unterstellmöglichkeit für die Gehhilfen schaffen. Sie müsse auf die Altersstruktur ihrer Mieter Rücksicht nehmen. Dies gelte verstärkt, wenn es sich, wie hier, um eine genossenschaftliche Wohnung handelt. Die Teilnahme am sozialen Leben muss auch alten, gehbehinderten Menschen ermöglicht werden. Hilfsmittel zur Herstellung der Mobilität und deren Abstellen im Flur gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung.

Entsprechendes gilt für das Abstellen eines Kinderwagens (z.B. Urteil des AG Winsen).

Mit einer Klausel in seinen Allgemeinen Vertragsbedingungen wollte ein Berliner Vermieter von preisfreiem Wohnraum seinen Mieter auch mit dem Außenanstrich belasten, indem er diesen ausdrücklich unter dem Begriff der Schönheitsreparaturen, die der Mieter schuldet, aufführte. Damit scheiterte er aber beim BGH (Urteil vom 18.02.2009).

Eine derartige Begriffserweiterung ist unangemessen und daher unwirksam gemäß § 307 BGB. Mit der vermeintlich raffinierten Klausel schnitt sich der Vermieter zudem ins eigene Fleisch. Denn der BGH kam zu dem Ergebnis, dass damit die Klausel zur Gänze unwirksam ist und der Vermieter auch keinen Anspruch auf die “normalen” Schönheitsreparaturen hat. Wer überzogene Regelungen in sein Klauselwerk aufnimmt, hat in diesem Fall das Risiko, dass die Klausel ganz entfällt und nicht bloß auf das gerade noch zulässige Maß gestutzt wird!

In vielen alten Mietverträgen ist eine Klausel enthalten, wonach der Mieter beim Auszug für Schönheitsreparaturen, die noch nicht fällig sind, dennoch zeitanteilig einen starren Kostenanteil zu tragen hat, der seiner Nutzungsdauer (seit der letzten Schönheitsreparatur) entspricht. Diese weit verbreitete Klausel ist unwirksam!

Der Mieter kann nicht -unabhängig vom Zustand der Räume- auf Zahlung eines Geldbetrages in Höhe einer zeitanteiligen Quote zur Abgeltung der bei seinem Auszug noch nicht (zeitlich) nötigen bzw. geschuldeten Schönheitsreparatur in Anspruch genommen werden. Dies gilt für die Wohnraummiete und auch die Gewerbemiete (BGH, Urteile vom 05.03.2008 und 08.10.2008).

Die Klauseln in Miet- und Pachtverträgen belasten i.d.R. den Mieter (Pächter) mit der turnusgemäßen Durchführung der Schönheitsreparaturen und – zusätzlich – mit der Pflicht zur sogenannten Endrenovierung beim Auszug unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur vom Mieter vorgenommen wurde. Diese starre Endrenovierungspflicht ist unwirksam. Zusätzlich führt die Kombination beider Klauseln zu einem Summierungseffekt und in seiner Folge zur Unwirksamkeit beider Klauseln.

Dies gilt für die Gewerbemiete und auch die Wohnraummiete (BGH, Urteile vom 06.04.2005, 14.05.2003).

Der BGH räumt im Mietrecht weiter mit unwirksamen Schönheitsreparatur-Klauseln auf!

In vielen (alten) Wohnungsmietverträgen ist eine sogenannte starre, isolierte Endrenovierungsklausel enthalten, die dem Mieter beim Auszug die Renovierung der Wohnung auferlegt unabhängig davon, wann er zuletzt während seiner Mietdauer Schönheitsreparaturen durchführte. Eine derartige Klausel ist unwirksam (BGH, Urteil vom 12.09.2007).