Anwaltskanzlei Modl & Coll. | München

• Mieterhöhung mit qualifiziertem Mietspiegel – Sachverständigengutachten im Prozeß entbehrlich (lesen)
• Berechnung der Mietzinsminderung aus der Bruttomiete (lesen)
• Flächenunterschreitung von mehr als 10 % – Reduzierung / teilweise Rückforderung der Mietkaution (lesen)
• Flächenunterschreitung bei Gewerberaum – Mangel und u.U. fristloser Kündigungsgrund zugunsten des Mieters (lesen)
• Altbauwohnung / geschuldeter Ausstattungsstandard (lesen)
• Trittschallschutz nach Neubaumaßnahme (Aufstockung) in einem Altbau (lesen)
• Schriftform auch gewahrt bei Briefwechsel zum Vertragsschluss (lesen)
• Schriftform und Mehrheit von Mietern (lesen)
• Geschäftstätigkeit in Wohnung u.U. erlaubt (lesen)
• keine Pflichtverletzung des Vermieters, wenn er die Nebenkosten viel zu gering einschätzt (lesen)
• Ein Platz für Kinder und Alte – Kinderwagen und Rollator dürfen im Treppenhaus abgestellt werden (lesen)
• Schönheitsreparatur – Begriffserweiterung in AGB unwirksam (lesen)
• Schönheitsreparatur I – Klausel zur starren zeitanteiligen Abgeltung ist unwirksam (lesen)
• Schönheitsreparatur II – Kombination Endrenovierung und turnusgemäße Ausführung macht u.U. beide Klauseln nichtig (lesen)
• Schönheitsreparatur III – Klausel zur obligatorischen Endrenovierung unwirksam (lesen)
• Nebenkosten I – kein Mieteranspruch auf Zusendung von Kopien (lesen)
• Nebenkosten II – keine Trennung bei Mischnutzung (Wohnung / Gewerberäume) (lesen)

In mehreren Urteilen hat der BGH hart zu Lasten der Vermieter bei Flächenunterschreitungen durchgegriffen. Wenn eine Schwelle von 10 % überschritten ist, dann handelt es sich um einen Mangel der Mietsache, der zur Mietminderung berechtigt (2 Urteile vom 24.03.2004, vom 04.05.2005 und vom 28.10.2009, vom 02.03.2011) .

Das gilt für Wohnungen, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser mit Garten, möbliert vermietete Wohnungen  und auch in der Gewerbemiete.

Ob im Mietvertrag bei den Flächenmaßen exakte Werte oder nur ca.-Angaben genannt sind, macht nach der BGH-Rechtsprechung keinen Unterschied. Zuletzt wollte das LG Aachen bei ca-Angaben einen größeren Toleranzspielraum gewähren; dem erteilte der BGH aber -erneut- eine Absage (Urteil vom 13.03.2010).

Zuletzt wollte das LG Berlin bei einem Reihenhaus mit Garten die Schwelle für eine relevante Wohnflächenabweichung auf 15 % heraufsetzen, weil daneben -anders als bei einer Wohnung- auch die Gartennutzung zu berücksichtigen sei. Dem erteilte aber der BGH eine Absage: auch hier gilt die 10 % Grenze (Urteil vom 28.10.2009).

Neben einer Minderung der Miete (siehe obige Urteile) hat dieser Mangel (sofern er nicht behebbar ist) auch Folgen für die Mietkaution: diese ist dann ebenso nur in entsprechend reduzierter Höhe geschuldet. Eine schon geleistete Kaution kann teilweise zurück verlangt werden (BGH, Urteil vom 20.07.2005).

Eine Flächenunterschreitung von mehr als 10 % berechtigt nicht nur zur Mietminderung (siehe obige Urteile). Nach den gleichen Kriterien gibt eine derartige Flächenabweichung dem Mieter  auch ein Grund für eine fristlose Kündigung.

Das gilt für die Wohnungsmiete ebenso wie für die Gewerbemiete (BGH, Urteile vom 29.04.2009 und 04.05.2005).

Allerdings muss die Kündigung nach dem Erkennen der Flächenunterschreitung erklärt werden. Besondere Umstände des Einzelfalles können auch dazu führen, dass der Mieter sein Kündigungsrecht verwirkt hat.