Anwaltskanzlei Modl & Coll. | München

• Mieterhöhung mit qualifiziertem Mietspiegel – Sachverständigengutachten im Prozeß entbehrlich (lesen)
• Berechnung der Mietzinsminderung aus der Bruttomiete (lesen)
• Flächenunterschreitung von mehr als 10 % – Reduzierung / teilweise Rückforderung der Mietkaution (lesen)
• Flächenunterschreitung bei Gewerberaum – Mangel und u.U. fristloser Kündigungsgrund zugunsten des Mieters (lesen)
• Altbauwohnung / geschuldeter Ausstattungsstandard (lesen)
• Trittschallschutz nach Neubaumaßnahme (Aufstockung) in einem Altbau (lesen)
• Schriftform auch gewahrt bei Briefwechsel zum Vertragsschluss (lesen)
• Schriftform und Mehrheit von Mietern (lesen)
• Geschäftstätigkeit in Wohnung u.U. erlaubt (lesen)
• keine Pflichtverletzung des Vermieters, wenn er die Nebenkosten viel zu gering einschätzt (lesen)
• Ein Platz für Kinder und Alte – Kinderwagen und Rollator dürfen im Treppenhaus abgestellt werden (lesen)
• Schönheitsreparatur – Begriffserweiterung in AGB unwirksam (lesen)
• Schönheitsreparatur I – Klausel zur starren zeitanteiligen Abgeltung ist unwirksam (lesen)
• Schönheitsreparatur II – Kombination Endrenovierung und turnusgemäße Ausführung macht u.U. beide Klauseln nichtig (lesen)
• Schönheitsreparatur III – Klausel zur obligatorischen Endrenovierung unwirksam (lesen)
• Nebenkosten I – kein Mieteranspruch auf Zusendung von Kopien (lesen)
• Nebenkosten II – keine Trennung bei Mischnutzung (Wohnung / Gewerberäume) (lesen)

Wenn der Vermieter eine höhere Wohnungsmiete verlangt, muss bei einem Streit über die Angemessenheit der Miete im Prozess i.d.R. ein – teures -Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Dies kann im Einzelfall entbehrlich sein, wenn das Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel, insbesondere eine qualifizierten gemäß § 558 d BGB, gestützt wurde. Vor allem ein qualifizierter, ordnungsgemäß zustande gekommener Mietspiegel ist in seinem Erkenntniswert oft einem Sachverständigengutachten vorzuziehen. Er hat daher bei Gericht großes Gewicht und einen hohen Beweiswert. Das Gericht kann u. U. allein auf seiner Basis ohne teures Gutachten entscheiden, vor allem dann, wenn die Mieterhöhung eher gering ist. – Hier für Mietspiegel Berlin 2003 und ein Erhöhungsverlangen von bisher 308,30 € auf neu 338,55 € vom BGH entschieden (Urteil vom 20.04.2005).

Bisher war umstritten, ob die Mietminderung aus der Netto- oder Bruttomiete zu berechnen ist. Der BGH entschied sich für den Brutto-Betrag, gleich ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind. Das gilt für Geschäftsräume und für Wohnräume (Urteile vom 06.04.2005 und 20.07.2005).

In mehreren Urteilen hat der BGH hart zu Lasten der Vermieter bei Flächenunterschreitungen durchgegriffen. Wenn eine Schwelle von 10 % überschritten ist, dann handelt es sich um einen Mangel der Mietsache, der zur Mietminderung berechtigt (2 Urteile vom 24.03.2004, vom 04.05.2005 und vom 28.10.2009, vom 02.03.2011) .

Das gilt für Wohnungen, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser mit Garten, möbliert vermietete Wohnungen  und auch in der Gewerbemiete.

Ob im Mietvertrag bei den Flächenmaßen exakte Werte oder nur ca.-Angaben genannt sind, macht nach der BGH-Rechtsprechung keinen Unterschied. Zuletzt wollte das LG Aachen bei ca-Angaben einen größeren Toleranzspielraum gewähren; dem erteilte der BGH aber -erneut- eine Absage (Urteil vom 13.03.2010).

Zuletzt wollte das LG Berlin bei einem Reihenhaus mit Garten die Schwelle für eine relevante Wohnflächenabweichung auf 15 % heraufsetzen, weil daneben -anders als bei einer Wohnung- auch die Gartennutzung zu berücksichtigen sei. Dem erteilte aber der BGH eine Absage: auch hier gilt die 10 % Grenze (Urteil vom 28.10.2009).

Neben einer Minderung der Miete (siehe obige Urteile) hat dieser Mangel (sofern er nicht behebbar ist) auch Folgen für die Mietkaution: diese ist dann ebenso nur in entsprechend reduzierter Höhe geschuldet. Eine schon geleistete Kaution kann teilweise zurück verlangt werden (BGH, Urteil vom 20.07.2005).

Eine Flächenunterschreitung von mehr als 10 % berechtigt nicht nur zur Mietminderung (siehe obige Urteile). Nach den gleichen Kriterien gibt eine derartige Flächenabweichung dem Mieter  auch ein Grund für eine fristlose Kündigung.

Das gilt für die Wohnungsmiete ebenso wie für die Gewerbemiete (BGH, Urteile vom 29.04.2009 und 04.05.2005).

Allerdings muss die Kündigung nach dem Erkennen der Flächenunterschreitung erklärt werden. Besondere Umstände des Einzelfalles können auch dazu führen, dass der Mieter sein Kündigungsrecht verwirkt hat.

Eine Altbauwohnung wurde unrenoviert und nicht saniert zu einer relativ günstigen Miete vermietet. Über den Ausstattungszustand der Wohnung wurde nichts konkretes vereinbart.

Dann kann der Mieter nicht verlangen, dass die Wohnung auf heute übliches Komfortniveau modernisiert ist. Das Knarzen eines alten Parkettbodens wegen fehlerhafter Unterkonstruktion muss er genauso wie eine veraltete Elektroinstallation hinnehmen. Das ist bei einer unrenoviert vermieteten Wohnung kein Mangel. Allerdings muss im Bad eine Steckdose vorhanden sein oder nachgerüstet werden; ferner muss die Stromanlage den Betrieb der heute üblichen Elektrogeräte, auch gleichzeitig, erlauben (BGH, Urteil vom 26.07.2004).

Der geschuldete Wohnungsstandard (siehe dazu auch das vorhergehende Urteil) richtet sich nach den Vertragsvereinbarungen. Ein Anhaltspunkt für geringeren Standard kann beispielsweise eine günstige Miete sein. Fehlt eine solche Vereinbarung, dann gelten im Zweifel die technischen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, bei einem Altbau also jene von damals.

Wenn in einem Altbau 1 Stockwerk aufgestockt wird und dann von dort Trittschall in die bisher oberste Wohnung dringt, dann muß der Eigentümer – bezüglich dieser Neubaumaßnahme – aber die jetzt aktuellen technischen Normen einhalten (BGH, Urteil vom 06.10.2004). Liegt nach modernem Stand kein ausreichender Trittschallschutz vor, ist die Mietsache mangelhaft (geworden).

Für mehr als 1jährige Zeitmietverträge ist gemäß §§ 550, 126 BGB Schriftform erforderlich! Wird diese nicht eingehalten, so verwandelt sich das Mietverhältnis in ein zeitlich unbefristetes. Das Schriftformerfordernis gilt auch für spätere Vertragsänderungen oder -ergänzungen!

Nach dem Urteil des BGH genügt es, wenn der Vermieter ein von ihm unterschriebenes Vertragsangebot dem Mieter schickt und dies der Mieter unverzüglich nach Gegenzeichnung zurück schickt. Dieser Briefwechsel hält die gesetzliche Schriftform gemä § 126 BGB ein, wenn beide Unterschroften auf einer Urkunde stehen. Der Austausch von 2 getrennten, schriftlichen, einseitig unterschriebenen Erklärungen genügt dagegen nicht! (BGH, Urteil vom 14.07.2004).

Für mehr als 1jährige Zeitmietverträge über Räume ist gemäß §§ 550, 578  BGB Schriftform erforderlich. Vorsicht ist bei einer Personenmehrheit als Vertragspartei geboten.

Nach Ansicht des OLG Nürnberg (Urteil vom 12.07.2004) müssen alle Mieter namentlich und einzeln (im dortigen Fall mehrere Anwälte)  unterschreiben. Es reicht aber auch, wenn ein Mieter für sich selbst und für die anderen als Vertreter unterschreibt – allerdings nur, wenn dies formal genau mittels entsprechender Vertretungszusätze etc.  gekennzeichnet ist .

Anmerkung:  Der BGH lockert allerdings diese formstrengen Anforderungen. Die Unterschrift einer Person kann genügen, wenn durch Vertretungszusätze klar wird, dass damit auch für die anderen gehandelt wird. Bei einer GmbH hat der BGH sogar schon den einfachen Zusatz “i.V.” ohne weitere Angaben zum Vertretungsverhältnis genügen lassen ( BGH, Urteil vom 19.9.2007). Ähnlich sah der BGH die Anforderungen bei einer AG als Mieter (Urteil vom 04.11.2009).