Anwaltskanzlei Modl & Coll. | München

Bisher war umstritten, ob die Mietminderung aus der Netto- oder Bruttomiete zu berechnen ist. Der BGH entschied sich für den Brutto-Betrag, gleich ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind. Das gilt für Geschäftsräume und für Wohnräume (Urteile vom 06.04.2005 und 20.07.2005).

Wenn der Mieter laut Mietvertrag neben der Miete noch Nebenkosten zu zahlen hat, dann wird i. d. R. zugleich die Entrichtung einer monatlichen Abschlagszahlung auf die Nebenkosten vereinbart und ihre Höhe geschätzt. Später wird dann deren genaue Höhe entsprechend der tatsächlichen Kosten abgerechnet.

Schätzte der Vermieter ihre Höhe viel zu niedrig ein und wird der Mieter vom Betrag der Nachzahlung überrascht, so muss er im Normalfall dennoch zahlen. Die Fehleinschätzung des Vermieters alleine ist -ohne Hinzutreten weiterer Umstände- noch keine Pflichtverletzung, die den Mieter von der Nachzahlung befreit (BGH, Urteil vom 11.02.2004).

Bei der Abrechnung der Betriebskosten (bei frei finanziertem Wohnraum) muss der Vermieter den Mieter über die Höhe der Nebenkosten informieren und diese auf Verlangen des Mieters auch belegen. Er kann – muss aber nicht – hierzu Kopien übersenden. Der Vermieter kann den Mieter auch auf Einsicht in die Originale in seinen Räumen verweisen, selbst wenn der Mieter zugesagt hat, die Kosten für Kopien zu erstatten (BGH, Urteil vom 08.03.2006).

Der BGH (Urteil vom 08.03.2006) hat mit der bisher herrschenden Rechtssprechung gebrochen und zugunsten der Vermieter von preisfreiem Wohnraum eine Erleichterung zugelassen. Demnach müssen die Betriebskosten nicht mehr generell getrennt nach Gewerbeeinheiten einerseits und Wohnungen andererseits erfasst, umgelegt und abgerechnet werden. Eine Trennung ist allerdings vorzunehmen, wenn die Kostenstruktur Wohnungen / Gewerbeflächen gravierende Unterschiede hat.