Anwaltskanzlei Modl & Coll. | München

Ein KFZ-Händler verkaufte an einen Privatkunden im Juni 2005  für 64.000 €  ein Wohnmobil und gab im Bestellformular u.a. an:  “Vorführwagen zum Sonderpreis … “,  “Gesamtfahrleistung lt. Vorbesitzer 35 km …”. Später bemerkte der enttäuschte Käufer, dass der Aufbau des Wohnmobils allerdings schon im Jahre 2003 angefertigt worden war. Er sah darin einen Sachmangel und sich in seiner Erwartung, ein ziemlich neues Fahrzeug zu erwerben, getäuscht und wollte das Geschäft rückgängig machen.

Das Landgericht gab dem Käufer recht, das OLG wies aber nach der Berufung des Händlers die Klage des Käufers ab. Der BGH hatte jetzt die Rechtsfrage zu beantworten, was genau unter einem “Vorführwagen” zu verstehen ist und wie alt ein solcher sein darf. Er kam zu folgendem Ergebnis:

Wenn im Einzelfall keine besonderen Umstände vorliegen, lasse die Bezeichnung “Vorführwagen” nicht den Rückschluss auf ein bestimmtes (geringes) Alter des Autos zu. Es handle sich um ein Fahrzeug, das dem gewerblichen Verkäufer als Ausstellungsobjekt und für i.d.R. kurze Probefahrten gedient und keine größere Abnutzung erlitten habe und noch nicht auf einen (anderen) Endabnehmer zugelassen war. Mehr könne aus der Beschaffenheitsangabe “Vorführwagen” nicht geschlossen werden, insbesondere kein bestimmtes, geringes Alter. – Der BGH wies daher die Revision des Kunden ab und gab dem Händler recht, wie zuvor schon  das OLG (Urteil vom 15.09.2010).

Im Kaufvertrag für ein Gebrauchtfahrzeug war der Zeitpunkt der Erstzulassung zutreffend angegeben, nicht aber der Umstand, dass der PKW davor mehrere Jahre unzugelassen herumstand. Davon erfuhr der Käufer erst später.

Darin liegt ein Mangel. Der Vertrag konnte rückgängig gemacht werden (OLG Karlsruhe, Urteil vom 26.05.2004).

Anmerkung: Längere Standzeiten, die später eintreten, z.B. anlässlich des Weiterverkaufs eines (älteren) Gebrauchtfahrzeuges, begründen dagegen im Regelfall keinen Sachmangel (BGH, Urteil vom 10.03.2009).

In mehreren Urteilen hat der BGH hart zu Lasten der Vermieter bei Flächenunterschreitungen durchgegriffen. Wenn eine Schwelle von 10 % überschritten ist, dann handelt es sich um einen Mangel der Mietsache, der zur Mietminderung berechtigt (2 Urteile vom 24.03.2004, vom 04.05.2005 und vom 28.10.2009, vom 02.03.2011) .

Das gilt für Wohnungen, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser mit Garten, möbliert vermietete Wohnungen  und auch in der Gewerbemiete.

Ob im Mietvertrag bei den Flächenmaßen exakte Werte oder nur ca.-Angaben genannt sind, macht nach der BGH-Rechtsprechung keinen Unterschied. Zuletzt wollte das LG Aachen bei ca-Angaben einen größeren Toleranzspielraum gewähren; dem erteilte der BGH aber -erneut- eine Absage (Urteil vom 13.03.2010).

Zuletzt wollte das LG Berlin bei einem Reihenhaus mit Garten die Schwelle für eine relevante Wohnflächenabweichung auf 15 % heraufsetzen, weil daneben -anders als bei einer Wohnung- auch die Gartennutzung zu berücksichtigen sei. Dem erteilte aber der BGH eine Absage: auch hier gilt die 10 % Grenze (Urteil vom 28.10.2009).

Eine Flächenunterschreitung von mehr als 10 % berechtigt nicht nur zur Mietminderung (siehe obige Urteile). Nach den gleichen Kriterien gibt eine derartige Flächenabweichung dem Mieter  auch ein Grund für eine fristlose Kündigung.

Das gilt für die Wohnungsmiete ebenso wie für die Gewerbemiete (BGH, Urteile vom 29.04.2009 und 04.05.2005).

Allerdings muss die Kündigung nach dem Erkennen der Flächenunterschreitung erklärt werden. Besondere Umstände des Einzelfalles können auch dazu führen, dass der Mieter sein Kündigungsrecht verwirkt hat.

Eine Altbauwohnung wurde unrenoviert und nicht saniert zu einer relativ günstigen Miete vermietet. Über den Ausstattungszustand der Wohnung wurde nichts konkretes vereinbart.

Dann kann der Mieter nicht verlangen, dass die Wohnung auf heute übliches Komfortniveau modernisiert ist. Das Knarzen eines alten Parkettbodens wegen fehlerhafter Unterkonstruktion muss er genauso wie eine veraltete Elektroinstallation hinnehmen. Das ist bei einer unrenoviert vermieteten Wohnung kein Mangel. Allerdings muss im Bad eine Steckdose vorhanden sein oder nachgerüstet werden; ferner muss die Stromanlage den Betrieb der heute üblichen Elektrogeräte, auch gleichzeitig, erlauben (BGH, Urteil vom 26.07.2004).

Der geschuldete Wohnungsstandard (siehe dazu auch das vorhergehende Urteil) richtet sich nach den Vertragsvereinbarungen. Ein Anhaltspunkt für geringeren Standard kann beispielsweise eine günstige Miete sein. Fehlt eine solche Vereinbarung, dann gelten im Zweifel die technischen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, bei einem Altbau also jene von damals.

Wenn in einem Altbau 1 Stockwerk aufgestockt wird und dann von dort Trittschall in die bisher oberste Wohnung dringt, dann muß der Eigentümer – bezüglich dieser Neubaumaßnahme – aber die jetzt aktuellen technischen Normen einhalten (BGH, Urteil vom 06.10.2004). Liegt nach modernem Stand kein ausreichender Trittschallschutz vor, ist die Mietsache mangelhaft (geworden).