Anwaltskanzlei Modl & Coll. | München

Der BGH setzt seine bisherige Rechtsprechung (siehe dazu unsere weiteren Beiträge in der Kategorie Mietrecht!) fort und erklärt eine Dekorationsklausel, die das “Weißeln” in Weiß bei Vertragsende verlangt, für ungültig (Beschluss vom 14.12.2010).

Der Mieter hatte seine Wohnung in Berlin Schöneberg während seiner Mietzeit nach seinem Geschmack in dezenter Farbe gestrichen. Bei seinem Auszug war der Anstrich eigentlich optisch noch in Ordnung und der Mieter gab daher die Wohnung “farbig” zurück. Das akzeptierte der Vermieter nicht. Er bestand auf einer Rückgabe in Weiß. Gemäß einer Formularklausel des Mietvertrages schulde ihm der Mieter “weiß” statt farbig. Er verklagte daher den Mieter auf Zahlung von 12.000 € Malerkosten für den Wohnungsanstrich in Weiß.

Das Amtsgericht hatte keine Bedenken und verurteilte den Mieter zur Zahlung. Das Landgericht Berlin sah die Rechtslage aber genau umgekehrt. Der Mieter darf statt weiß auch einen dezenten Farbton zur Dekoration wählen. Deswegen müsse er beim Auszug nicht neu streichen. Auf die Berufung des Mieters hob das Landgericht das Urteil des Amtsrichters auf und wies die Vermieterklage ab.

Der BGH stellte fest, dass das Landgericht richtig liegt.

• Mieterhöhung mit qualifiziertem Mietspiegel – Sachverständigengutachten im Prozeß entbehrlich (lesen)
• Berechnung der Mietzinsminderung aus der Bruttomiete (lesen)
• Flächenunterschreitung von mehr als 10 % – Reduzierung / teilweise Rückforderung der Mietkaution (lesen)
• Flächenunterschreitung bei Gewerberaum – Mangel und u.U. fristloser Kündigungsgrund zugunsten des Mieters (lesen)
• Altbauwohnung / geschuldeter Ausstattungsstandard (lesen)
• Trittschallschutz nach Neubaumaßnahme (Aufstockung) in einem Altbau (lesen)
• Schriftform auch gewahrt bei Briefwechsel zum Vertragsschluss (lesen)
• Schriftform und Mehrheit von Mietern (lesen)
• Geschäftstätigkeit in Wohnung u.U. erlaubt (lesen)
• keine Pflichtverletzung des Vermieters, wenn er die Nebenkosten viel zu gering einschätzt (lesen)
• Ein Platz für Kinder und Alte – Kinderwagen und Rollator dürfen im Treppenhaus abgestellt werden (lesen)
• Schönheitsreparatur – Begriffserweiterung in AGB unwirksam (lesen)
• Schönheitsreparatur I – Klausel zur starren zeitanteiligen Abgeltung ist unwirksam (lesen)
• Schönheitsreparatur II – Kombination Endrenovierung und turnusgemäße Ausführung macht u.U. beide Klauseln nichtig (lesen)
• Schönheitsreparatur III – Klausel zur obligatorischen Endrenovierung unwirksam (lesen)
• Nebenkosten I – kein Mieteranspruch auf Zusendung von Kopien (lesen)
• Nebenkosten II – keine Trennung bei Mischnutzung (Wohnung / Gewerberäume) (lesen)

Mit einer Klausel in seinen Allgemeinen Vertragsbedingungen wollte ein Berliner Vermieter von preisfreiem Wohnraum seinen Mieter auch mit dem Außenanstrich belasten, indem er diesen ausdrücklich unter dem Begriff der Schönheitsreparaturen, die der Mieter schuldet, aufführte. Damit scheiterte er aber beim BGH (Urteil vom 18.02.2009).

Eine derartige Begriffserweiterung ist unangemessen und daher unwirksam gemäß § 307 BGB. Mit der vermeintlich raffinierten Klausel schnitt sich der Vermieter zudem ins eigene Fleisch. Denn der BGH kam zu dem Ergebnis, dass damit die Klausel zur Gänze unwirksam ist und der Vermieter auch keinen Anspruch auf die “normalen” Schönheitsreparaturen hat. Wer überzogene Regelungen in sein Klauselwerk aufnimmt, hat in diesem Fall das Risiko, dass die Klausel ganz entfällt und nicht bloß auf das gerade noch zulässige Maß gestutzt wird!

In vielen alten Mietverträgen ist eine Klausel enthalten, wonach der Mieter beim Auszug für Schönheitsreparaturen, die noch nicht fällig sind, dennoch zeitanteilig einen starren Kostenanteil zu tragen hat, der seiner Nutzungsdauer (seit der letzten Schönheitsreparatur) entspricht. Diese weit verbreitete Klausel ist unwirksam!

Der Mieter kann nicht -unabhängig vom Zustand der Räume- auf Zahlung eines Geldbetrages in Höhe einer zeitanteiligen Quote zur Abgeltung der bei seinem Auszug noch nicht (zeitlich) nötigen bzw. geschuldeten Schönheitsreparatur in Anspruch genommen werden. Dies gilt für die Wohnraummiete und auch die Gewerbemiete (BGH, Urteile vom 05.03.2008 und 08.10.2008).

Die Klauseln in Miet- und Pachtverträgen belasten i.d.R. den Mieter (Pächter) mit der turnusgemäßen Durchführung der Schönheitsreparaturen und – zusätzlich – mit der Pflicht zur sogenannten Endrenovierung beim Auszug unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur vom Mieter vorgenommen wurde. Diese starre Endrenovierungspflicht ist unwirksam. Zusätzlich führt die Kombination beider Klauseln zu einem Summierungseffekt und in seiner Folge zur Unwirksamkeit beider Klauseln.

Dies gilt für die Gewerbemiete und auch die Wohnraummiete (BGH, Urteile vom 06.04.2005, 14.05.2003).

Der BGH räumt im Mietrecht weiter mit unwirksamen Schönheitsreparatur-Klauseln auf!

In vielen (alten) Wohnungsmietverträgen ist eine sogenannte starre, isolierte Endrenovierungsklausel enthalten, die dem Mieter beim Auszug die Renovierung der Wohnung auferlegt unabhängig davon, wann er zuletzt während seiner Mietdauer Schönheitsreparaturen durchführte. Eine derartige Klausel ist unwirksam (BGH, Urteil vom 12.09.2007).